Spory z deweloperem a powierzchnia użytkowa – co musisz wiedzieć o ściankach działowych?

Zamawiając mieszkanie od dewelopera, oczekujesz jasnych zasad, precyzyjnych pomiarów i uczciwego rozliczenia powierzchni. Tymczasem jednym z najczęstszych źródeł sporów z deweloperem jest właśnie nieprawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej mieszkania. Główne nieporozumienie dotyczy tego, czy i w jaki sposób uwzględnia się w pomiarach ścianki działowe. To z pozoru techniczna kwestia, ale w praktyce może oznaczać różnicę sięgającą nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlatego warto wiedzieć, czym właściwie są ścianki działowe, dlaczego nie powinny być wliczane do metrażu i kiedy możesz domagać się zwrotu pieniędzy.

Czym są ścianki działowe i jak wpływają na powierzchnię użytkową?

Ścianki działowe to elementy oddzielające poszczególne pomieszczenia w mieszkaniu, ale niepełniące funkcji konstrukcyjnej. Są lekkie, często wykonywane z płyt gipsowo-kartonowych, cegły lub betonu komórkowego. W odróżnieniu od ścian nośnych, mogą być w przyszłości przestawiane lub usuwane, nie wpływając na statykę budynku. Zgodnie z przepisami i normami budowlanymi ścianki działowe nie powinny być uwzględniane przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu. 

Jeśli deweloper doliczył metry kwadratowe pod ściankami działowymi do ogólnego metrażu mieszkania, zwiększył tym samym powierzchnię, od której liczona była końcowa cena. Może się wydawać, że to drobna różnica – w praktyce jednak oznacza to, że zapłaciłeś za przestrzeń, z której nie korzystasz. Co więcej, nie jest to zgodne z zasadami prawidłowego pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Spory z deweloperem o zawyżony metraż – na czym polega nieprawidłowość?

W umowie deweloperskiej znajdziesz zapis dotyczący powierzchni użytkowej mieszkania – liczony zazwyczaj na podstawie rzutów z projektu budowlanego. Problem pojawia się, gdy ta powierzchnia została zawyżona o przestrzeń zajętą przez ścianki działowe. Zgodnie z normą powierzchnia użytkowa nie powinna obejmować powierzchni zajętej przez ścianki działowe.

Nieprawidłowości można wychwycić tylko poprzez porównanie rzeczywistego stanu mieszkania z zapisami umowy i projektem. W praktyce najczęściej robi to rzeczoznawca majątkowy lub architekt, który wykonuje dokładny pomiar lokalu. Jeżeli okaże się, że powierzchnia została zawyżona w sposób nieuzasadniony, masz podstawy do wystąpienia z roszczeniem wobec dewelopera.

Spory z deweloperem – jak dochodzić swoich praw?

Jeśli podejrzewasz, że powierzchnia Twojego mieszkania została zawyżona przez doliczenie przestrzeni pod ściankami działowymi, możesz zlecić niezależną analizę dokumentacji i rzeczywistego pomiaru. Wiele kancelarii oferuje bezpłatną weryfikację, która pozwala określić, czy doszło do błędu pomiarowego. Jeżeli różnica okaże się istotna, kancelaria przygotuje wezwanie do zwrotu nadpłaconej kwoty, a w razie potrzeby poprowadzi postępowanie sądowe.